Empréstimo imobiliário: entenda como calcular a amortização do financiamento e pagar menos juros

Comprar o primeiro imóvel, seja ele uma casa ou um apartamento, é um sonho que muitos brasileiros compartilham, mas também é para a maioria o maior investimento e comprometimento financeiro por muitos anos ou até mesmo da vida, por ser um bem de valor elevado. Por conta disso, é comum que muitos optem por fazer um financiamento, com parcelas que cabem no orçamento e são distribuídas ao longo de anos, para realizar essa compra.

Tendo como objetivo a quitação do imóvel, o mutuário pode reduzir e muito o valor do financiamento e seu prazo de pagamento, realizando amortizações. Por isso, além da condição financeira ser um fator determinante na escolha dessa operação, muitos levam também em consideração a possibilidade de amortizar o empréstimo imobiliário.

Essas operações podem ser feitas com parte do FGTS, seguindo as regras do fundo, ou com recursos próprios a qualquer momento. É uma prática frequente as pessoas fazerem esse tipo de negociação com o banco para economizar, reduzindo os juros. Porém, após tomada a decisão, a principal dúvida que surge é: como fazer esse cálculo?

Entender como essa operação funciona é essencial para saber fechar o negócio e foi pensando nisso que a Nova Época Imóveistrouxe esse post para te explicar tudo o que você precisa saber para fazer a amortização do seu financiamento imobiliário. Caso você tenha alguma outra dúvida, não deixe de entrar em contato com nossos corretores!

Mas o que significa amortizar o financiamento imobiliário?

Caso essa seja sua primeira vez ouvindo sobre essa operação, é importante entender o que significa amortizar um financiamento imobiliário. Amortizar quer dizer pagar uma parte do saldo devedor. Com isso, o valor financiado diminui, assim como o total de juros pagos, já que eles passam a incidir sobre uma quantia menor.

Por conta disso, quanto maior for a contribuição e mais cedo for possível fazê-la, mais barato ficará o financiamento, podendo até mesmo ser quitado na metade do tempo previsto. Nessa operação existem duas opções de escolha: reduzir o prazo que falta no financiamento, mantendo os valores das parcelas que devem ser pagas, ou reduzir o valor das prestações, mantendo o prazo de financiamento.

Uma dica da melhor opção, do ponto de vista financeiro, é sempre preferir diminuir o prazo, pois os juros são cobrados sobre o saldo devedor. Dessa forma, quanto mais tempo você passa pagando as prestações, maior será o valor referente a juros que vai pagar, sem contar o seguro e custos a parte, embutidos nas parcelas que serão antecipadas, segundo o presidente do Instituto Paulista de Contabilidade (IPC) Gildo Freire de Araújo.

Como calcular a amortização do financiamento imobiliário?

O primeiro passo importante aqui é ter conhecimento do seu financiamento, ou seja, como está o saldo devedor e o quanto você está disposto a quitar para, então, escolher a opção mais vantajosa para seu orçamento.

O financiamento pode ser dividido em duas partes: uma é a parte principal, que corresponde ao valor que você pegou emprestado, e a outra são os juros, os encargos e as taxas operacionais. Porém, para calcular a amortização você só vai usar a parte principal, o chamado saldo devedor. Na prática, ao amortizar o saldo devedor do seu empréstimo imobiliário você está deixando de pagar os juros e os encargos que estavam inclusos na parcela.

Quais os tipos de sistema para esse cálculo?

Em qualquer financiamento existem algumas formas possíveis para o pagamento da dívida, conhecidas como sistema de amortização. Atualmente, no caso de empréstimos imobiliários, o Sistema de Amortização Constante (SAC) é a tabela que mais tem sido usada. Nele o valor amortizado mês a mês é constante, porém no início são pagos mais juros do que no final. Ou seja, com o tempo as parcelas vão ficando menores.

Já no Sistema Price, conhecido também como Sistema de Amortização Francês (SAF), o valor da prestação é o que se mantém constante e, consequentemente, a amortização do valor principal da dívida crescerá mês a mês. Nele é calculado o valor total de juros a serem pagos, adiciona-se à quantia principal e divide-se pelo número de parcelas.

Outro sistema usado para esse cálculo é o Sistema de Amortização Misto (SAM), que apresenta características intermediárias entre os dois principais sistemas amortização citados acima. Logo, nesse sistema, o tomador do empréstimo deve pagar uma parcela que é a média entre o SAC e o SAF. Para calcular o SAM você deve somar a parcela do SAC e do SAF e dividir o valor fina por dois.

O que prefere: deixar o financiamento mais leve ou mais curto?

Agora você precisa decidir o que prefere: desembolsar mais parcelas de uma vez só ou pagar prestações com valores menores. Não existe certo ou errado nessa escolha, ela vai depender exclusivamente do seu planejamento financeiro.

Manter o valor das parcelas e diminuir o prazo pode ser uma boa opção para quem não sente as parcelas refletindo no bolso, pois com essa opção é possível quitar o imóvel em menos tempo. Já a opção de manter o prazo e reduzir o valor das parcelas pode ser mais interessante para quem precisa de um alívio imediato no orçamento.

Mais um fator importante que você deve avaliar é a correção monetária que o financiamento pode sofrer, pois isso pode alterar o valor das prestações e do saldo devedor. Os juros sempre são definidos no ato da contratação, porém eles podem ou não ter um índice de correção pós-fixado, por isso fique atento!

Além disso, dependendo do tipo, como a Taxa Referencial (TR), reduzir o prazo do financiamento ao invés do valor das parcelas na hora da amortização pode ser mais vantajoso. Mas lembre-se: a quantidade de parcelas as serem pagas, os valores dos encargos e dos juros são características que variam de acordo com cada banco.

Uso do FGTS ou de recursos próprios para fazer a amortização

Se o seu imóvel for financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), é possível fazer amortizações e até mesmo a quitação da dívida com o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) a cada dois anos. Outra opção válida é utilizar o fundo para o pagamento de parte do valor das prestações por um período de 12 meses, limitando a 80% do valor da prestação.

Porém, se for da sua preferência usar recursos próprios, então você pode amortizar sempre que desejar, inclusive mensalmente, o que muitas pessoas optam por fazer. Isso porque, segundo dados do banco Santander, de forma geral apesar dos clientes fazerem um contrato de 360 meses, os financiamentos são quitados, em média, em torno de 96 meses.

Como se organizar para amortizar?

De fato, é muito interessante financeiramente diminuir o valor da dívida do crédito imobiliário com aportes, seja para reduzir o tempo de financiamento ou para pagar menos nas próximas parcelas. Porém, antes mesmo de analisar essa possibilidade, é essencial verificar se a taxa de juros que está sendo paga condiz com o mercado atual, em que os juros estão mais baixos que há cinco anos.

Uma dica para quem tem financiamentos com juros antigos, mais altos, é negociar com o banco uma atualização para a atual realidade do mercado ou tentar uma portabilidade. A redução dos juros já é uma grande economia que vai aliviar seu bolso.

Além do mais, antes mesmo de pensar em aportar todo dinheiro que tem em uma casa própria, é primordial que você verifique se possui reservas financeiras, no caso de algum imprevisto, e se você tem estabilidade no emprego. É essencial ter sempre uma reserva de emergência, de pelo menos 3 a 12 meses de custos mensais, dependendo da estabilidade que você tem no emprego. Com isso, quite primeiro as dívidas maiores e depois coloque o que puder no financiamento. Com as parcelas menores será possível poupar mais e realizar outros sonhos.

E você, conhecia a amortização e sabia calculá-la? A Nova Época Imóveisespera ter esclarecido o assunto, mas em caso de dúvidas não hesite em contatar um dos nossos corretores! E não deixe de procurar seu banco para conhecer qual o cálculo feito por ele.

Escrito por Mariana Carvalho