Reforma Tributária 2026: o que realmente muda para quem vai vender um imóvel usado no Rio

Circulam boatos de imposto mais alto sobre venda de imóvel. A resposta real é mais tranquila do que parece, mas exige atenção em pontos específicos.

Se você acompanha as notícias sobre a Reforma Tributária, deve ter visto manchetes alarmantes sobre mudanças no setor imobiliário. A confusão é normal: a reforma altera a lógica de tributação de bens e serviços em todo o país, e o mercado imobiliário está no meio disso. Mas boa parte do que muda afeta empresas do setor, não o proprietário comum que decidiu vender o apartamento.

Vender um imóvel usado no Rio em 2026 continua funcionando quase do mesmo jeito que funcionava antes. Os tributos que incidem sobre a transação são os mesmos. O que muda de verdade está em outra camada, e vale entender para não ser pego de surpresa nem gastar energia se preocupando com algo que não te afeta.

O QUE CONTINUA IGUAL PARA QUEM VENDE

Se você é pessoa física vendendo um imóvel próprio, de forma ocasional, sem ser essa sua atividade profissional, a reforma não criou novo imposto para você. Continuam valendo dois tributos: o ITBI, pago pelo comprador na transferência, e o Imposto de Renda sobre ganho de capital, pago por você caso venda por valor maior do que pagou.

Na prática: imagine que você comprou um apartamento em Icaraí por R$ 500 mil há alguns anos e agora vende por R$ 750 mil. O ganho de capital é de R$ 250 mil. Sobre esse valor incide IR, com alíquota que varia de 15% a 22,5% dependendo do tamanho do ganho. O ITBI, calculado sobre o valor da venda, continua em 3% no município do Rio, pago pelo comprador.

Existem isenções que continuam válidas. Se o imóvel vendido é o único que você possui e o valor da venda não ultrapassa R$ 440 mil, o ganho de capital fica isento de IR. Também há isenção se você reinvestir o valor total em outro imóvel residencial dentro de 180 dias após a venda. Nenhuma dessas regras mudou com a reforma.

ONDE A MUDANÇA REALMENTE ACONTECE

O impacto maior está do lado dos serviços que giram em torno da transação. Corretagem, administração de condomínio, assessoria jurídica imobiliária e serviços de cartório passam a ser tributados pelo novo modelo de IBS e CBS, que substitui PIS, Cofins, ISS e outros tributos que incidiam separadamente.

O que isso significa: empresas do setor, como imobiliárias e administradoras, vão reorganizar sua contabilidade e, em alguns casos, repassar parte do custo tributário para o preço dos serviços prestados. Isso pode aparecer, com o tempo, em taxas de corretagem ou de administração ligeiramente diferentes do que você está acostumado a ver.

Por que isso importa para quem vai vender: vale perguntar à imobiliária responsável pela venda como ela está lidando com essa transição, principalmente se o processo de venda for se estender por vários meses e atravessar o período de adaptação ao novo sistema, que acontece de forma gradual até 2033.

QUEM COMPRA TAMBÉM SENTE POUCA DIFERENÇA NO CURTO PRAZO

Para quem está comprando, o ITBI segue existindo, com alíquota definida pelo município. A tendência, segundo especialistas do setor, é de maior rigor na base de cálculo usada pelas prefeituras, com uso mais consistente do valor de mercado em vez do valor declarado na escritura. Isso pode significar, em alguns casos, um ITBI um pouco mais alto do que o comprador esperava se o valor de mercado do imóvel for maior que o valor histórico usado como referência.

Vale conferir com antecedência qual base de cálculo a prefeitura está usando para o imóvel de interesse antes de fechar negócio, principalmente em bairros que valorizaram bastante nos últimos anos.

QUEM ALUGA OU ADMINISTRA IMÓVEIS PRECISA PRESTAR MAIS ATENÇÃO

Locação também entra na conversa da reforma. Locador pessoa física que aluga imóvel próprio, sem caracterizar atividade empresarial, segue no regime que já conhece. Já operações de locação estruturadas como atividade empresarial, como quem tem vários imóveis destinados a aluguel e opera isso como negócio, passam a ter tratamento tributário diferente, dentro do novo sistema de IBS e CBS.

Se você é proprietário com uma carteira maior de imóveis alugados, vale conversar com um contador especializado no setor para entender exatamente em qual enquadramento sua operação se encaixa a partir de agora.

COMO SE PREPARAR PARA VENDER SEM SURPRESA

Antes de colocar o imóvel à venda, alguns pontos merecem atenção redobrada neste momento de transição:

• Reúna a documentação de compra do imóvel, com o valor pago na época, para calcular corretamente o ganho de capital na hora da venda;
• Converse com um contador sobre as isenções disponíveis para o seu caso específico, principalmente se esse for o único imóvel que você possui;
• Pergunte à imobiliária responsável como ela está se adaptando à transição do novo sistema tributário, para entender se isso afeta prazos ou custos do processo;
• Consulte o valor de referência que a prefeitura usa para o cálculo do ITBI no bairro do imóvel, para não ter surpresa na hora do fechamento.

FECHAMENTO

A Reforma Tributária muda a estrutura por trás do mercado imobiliário, mas para quem é pessoa física vendendo um imóvel usado no Rio, o impacto direto e imediato é pequeno. O cuidado maior está em acompanhar como as empresas do setor estão se ajustando durante o período de transição, que se estende até 2033. A Nova Época acompanha de perto essas mudanças para orientar cada cliente sobre o que de fato precisa de atenção em cada etapa da venda.