Posse x Propriedade: entenda as diferenças jurídicas que podem confundir o comprador

A compra de um imóvel é um dos passos mais importantes da vida de qualquer pessoa. Mas, para que esse processo seja o mais seguro possível, é imprescindível compreender as diferenças entre dois conceitos que frequentemente geram confusão: posse e propriedade. O direito brasileiro faz clara distinção entre esses conceitos que, embora relacionados, têm naturezas, origens e efeitos diferentes.

Embora relacionados ao direito de uso de um bem, a posse e a propriedade possuem implicações jurídicas muito distintas – e confundi-los pode trazer sérios riscos para o comprador, gerando consequências graves para todos os envolvidos em negócios imobiliários. Isso acontece principalmente quando o comprador, vendedor ou até mesmo terceiros não compreendem que ocupar um imóvel – ter a sua posse – não é o mesmo que ser juridicamente reconhecido como seu proprietário.

Pensando em esclarecer esses dois conceitos de uma vez por todas, a Nova Época Imóveis preparou este conteúdo para explicar, de forma clara, o que significa cada um, quais suas diferenças práticas e como garantir que a compra do seu imóvel seja feita com segurança! Para conhecer mais sobre o mercado imobiliário e suas nuances, não deixe de acompanhar nossa imobiliária aqui pelo blog e pelas nossas redes sociais!

O que é a posse de um imóvel?

Posse é a relação de fato entre uma pessoa e um bem, sendo o direito de usar e usufruir dos seus espaços, ainda que a pessoa não seja dona dele. Ou seja, quem tem posse pode morar, reformar ou até alugar o imóvel, mas isso não significa que seja legalmente seu proprietário.

A posse não exige necessariamente um título formal. No entanto, o fato de alguém estar na posse de um imóvel não confere automaticamente a propriedade, uma vez que a posse – embora protegida pelo ordenamento jurídico – não se confunde com a titularidade.

Por exemplo, uma pessoa que comprou um imóvel apenas com contrato de gaveta, sem escritura registrada em cartório, passa a ter a posse do bem, porém não a propriedade.

E o que é a propriedade de um imóvel?

Já a propriedade de um bem é o direito pleno reconhecido legalmente, sendo comprovado pelo registro do imóvel no cartório de registro de imóveis. Somente quem possui a propriedade é considerado, de fato, dono legítimo do bem em questão. Logo, a propriedade confere ao titular a regalia de usar, gozar, dispor e reivindicar o bem de quem injustamente o detenha.

Segundo o art. 1.245 do Código Civil, a propriedade somente se transfere com o registro do título no cartório de registro de imóveis competente. Ou seja, não basta firmar contrato de compra e venda, pois, sem o registro, não é possível realizar a transmissão da propriedade. Nesse contexto, é possível que alguém tenha a posse do imóvel, porém não sua propriedade.

Por exemplo, ao comprar um apartamento, você só se tornará proprietário depois que a escritura for registrada em cartório. Até isso acontecer, mesmo que tenha pago, o comprador ainda não é o dono do bem perante a lei.

Quais as principais diferenças entre posse e propriedade de um imóvel?

As diferenças entre posse e propriedade não são apenas teóricas – elas têm consequências diretas nas relações jurídicas e na segurança do negócio. Agora, vamos listar as diferenças mais importantes:

• Definição jurídica – enquanto a posse dá o direito de usar e usufruir do bem, a propriedade dá ao comprador o direito legal de ser reconhecido como dono;
   
• Prova – a posse pode ser reconhecida por testemunhas, fotos, contas em nome do comprador; já a propriedade exige certidão de matrícula atualizada em nome do titular;
   
• Segurança jurídica – quem tem a posse tem proteção possessória contra perturbação ou despojo, mas quem tem a propriedade pode reivindicar o bem para reavê-lo, mesmo sem estar na posse;
   
• Limitações – quem tem posse de um bem não pode aliená-lo plenamente, obter financiamento ou dar o imóvel como garantia, exceto em casos específicos; já quem tem a propriedade tem plena liberdade para dispor do imóvel, dentro dos limites legais.
   

Qual a importância de compreender a diferença desses conceitos?

A falta de compreensão entre as diferenças da posse e da propriedade é uma das causas mais frequentes de litígios imobiliários. Isso porque muitas pessoas compram imóveis de terceiros sem escritura pública ou registro, acreditando que a posse ou um simples contrato particular são suficientes para assegurar a titularidade do bem.

Em determinados casos, a pessoa paga pelo imóvel, ocupa a casa, faz reformas e vive por anos no local para descobrir, em um momento futuro, que o verdadeiro proprietário – o titular do registro – pode reivindicar o bem, anulando o negócio informal.

A lei diz que quem compra sem registrar não adquire a propriedade, e isso torna a posse judicialmente frágil, ainda que legítima em sua origem. Por conta disso, certas negociações – como o contrato de gaveta, por exemplo – são perigosas, pois não produzem efeitos plenos perante terceiros.

Além disso, a posse pode ser contestada por outras pessoas que aleguem também tê-la, gerando insegurança e abrindo caminho para litígios longos e onerosos.

Como proteger a posse e a propriedade?

Para proteger a posse, é necessário documentar o tempo de ocupação, os investimentos feitos no imóvel, os contratos assinados e manter as contas em nome de quem detém a posse. Esses fatores irão fortalecer eventuais ações possessórias e, em casos específicos, podem fundamentar um pedido de usucapião.

Já no caso da propriedade, para protegê-la é necessário formalizar o negócio por escritura pública – quando exigida – e realizar o registro do título na matrícula do imóvel. Sem fazer isso, o comprador continua apenas como possuidor, mesmo que já tenha pago o valor total do bem.

Como podemos observar, posse e propriedade são conceitos que podem parecer semelhantes, mas faz toda a diferença entender suas distinções em uma negociação imobiliária. Por isso, ao comprar um imóvel, não se contente apenas com contratos particulares ou promessas verbais! Procure sempre registrar a escritura no cartório competente para se resguardar de futuros problemas.

A Nova Época espera que você tenha gostado do conteúdo e que ele tenha sanado suas dúvidas sobre o assunto. Caso queira saber mais, é só entrar em contato com um de nossos corretores! Não deixe também de conferir as mais de 20 mil opções de imóveis que temos disponíveis no município do Rio de Janeiro em nosso site!

Escrito por Mariana Carvalho