Custo Unitário Básico: Entenda O Que É, Como Funciona e Sua Importância

Se você já se perguntou quanto custa construir um imóvel ou como as incorporadoras sabem quanto vai ser gasto na obra de um empreendimento, seja ele comercial ou residencial, a resposta está no Custo Unitário Básico da construção. O CUB nada mais é do que o principal indicador ligado à área da construção civil, servindo de parâmetro até mesmo para as maiores incorporadoras do Brasil. É ele que ajuda na hora de determinar um preço-base de determinado imóvel de maneira mais clara.

A construção civil no país conta com várias regras e determinações importantes para garantir o melhor serviço possível, e o Custo Unitário Básico é um desses conceitos. Este indicador tem como base os custos médios que toda construção tem com materiais, pessoal e equipamentos. Com esse índice, é possível chegar a um valor aproximado de quanto vai custar cada metro quadrado para que determinado imóvel seja feito. Logo, compreender como esse indicador funciona pode ser de grande ajuda no momento da análise fundamentalista de algumas empresas do setor.

Porém, muitas pessoas ainda têm dúvidas sobre o que se trata o CUB e como ele funciona. Pensando nisso, a Nova Época Imóveis preparou este conteúdo para explicar o conceito do indicador, como ele funciona, como calculá-lo e qual a sua importância no contexto da construção civil. Para mais informações sobre o mercado imobiliário, não deixe de acompanhar nossa imobiliária aqui no blog e pelas nossas redes sociais. E, em caso de dúvidas sobre este ou outros assuntos, fale com um dos nossos corretores!

O que é o Custo Unitário Básico?

Conforme comentamos mais acima, o Custo Unitário Básico da construção civil, também conhecido como CUB, é o custo por metro quadrado da construção de um projeto-padrão, tanto residencial quanto comercial. O principal objetivo desse indicador é equilibrar os preços do mercado imobiliário, ajudando a facilitar o cálculo dos custos de outros projetos. É ele que vai fornecer uma base de quanto será preciso para iniciar uma obra.

Reajustado mensalmente, esse índice é calculado e divulgado pelo Sindicato das Indústrias da Construção Civil de cada estado brasileiro. Isso porque o cálculo do CUB na construção civil é baseado em uma média de valores, não representando com exatidão o custo por trás de cada tipo de empreendimento. O principal objetivo do CUB é ajudar o mercado imobiliário, oferecendo um parâmetro de custos de imóveis. Assim, o índice passou a ter muita credibilidade no setor.

No entanto, o Custo Unitário Básico só é obtido por meio de um orçamento completo, feito a partir de um estudo que leva em consideração todas as especificações de valor envolvidas. Ainda assim, algumas empresas usam o custo mensal do CUB para reajustar preços em contratos de compra de apartamentos em construção, por exemplo. No caso de omissão do CUB, o construtor pode usar como base índices fixados em outra região com custos parecidos com a onde o imóvel será construído.

Por que o Custo Unitário Básico é tão importante na construção civil?

Conforme comentamos até aqui, o papel do CUB é orientativo. Ou seja, ele atua como parâmetro para que o setor da construção civil consiga determinar parcialmente os custos da obra em edificação. Logo, ele é feito por meio do cálculo de um valor por metro quadrado para cada espaço de uma construção. Nesse contexto, cria-se uma estimativa de custo para construir cada cômodo de uma obra, como quartos, salas, banheiros e até mesmo garagens.

Com isso, pode-se dizer que o Custo Unitário Básico é um dos indicadores mais importantes para quem trabalha com incorporação imobiliária. Afinal, o orçamento é uma das partes mais importantes, pois permite que o construtor realize o projeto e que o investidor tenha uma ideia de quanto será gasto nele. Construtoras e incorporadoras que vendem e lançam empreendimentos na planta usam o CUB para estimar a viabilidade econômica de um empreendimento e iniciar as projeções de cálculo.

O que é levado em consideração nesse indicador?

O Custo Unitário Básico de edificações tem sua base em dois pontos importantes: o padrão de acabamento da obra e o projeto-padrão. Nesse contexto, o padrão de acabamento é dividido em três níveis: baixo, médio e alto. Com isso, o acabamento é referente ao índice de refinamento da construção. Já o projeto-padrão é referente ao tipo de construção sendo realizada. Isso vai incluir número de pavimentos, dependências por unidades e total de unidades.

No geral, projetos-padrão costumam ser separados em duas categorias: residencial e comercial. Logo, o CUB/m² é baseado em diversos projetos-padrão estabelecidos pela ABNT NBR 12.721/06. São levados em consideração os materiais de construção, mão de obra, equipamentos, despesas administrativas, cada um com seus respectivos pesos constantes na norma referida aqui.

Como é calculado o Custo Unitário Básico?

Como vimos até aqui, para chegar ao valor do Custo Unitário Básico são incluídos alguns dados, como o valor por metro quadrado de cada ambiente em uma edificação. No entanto, como de fato se calcula o CUB da construção civil? Primeiramente, devem ser coletados os dados dos lotes de insumo, o que vai incluir todos os materiais e mão de obra necessários para a construção.

O metro quadrado de uma varanda, por exemplo, pode ter um custo menor que o de um banheiro, uma vez que o cômodo possui mais instalações, como janelas, chuveiro, espaço para box, entre outros. Com isso, podemos perceber que os projetos são divididos em vários ambientes, cada um deles com um custo específico. Além disso, para o cálculo, também deve ser considerado o mês vigente, uma vez que o CUB muda mensalmente, o acabamento da obra e o tipo de construção que será feito.

Em seguida, são considerados os custos com despesas administrativas e equipamentos envolvidos no empreendimento. Dessa maneira, até mesmo os salários dos profissionais envolvidos são levados em conta no cálculo do CUB. Os únicos autorizados por lei a fazer o Custo Unitário Básico para fins de registro oficial de incorporação de imóveis são os sindicatos. A forma mais simples de calcular o CUB é dividir os valores somados dos custos listados acima pela área a ser construída. Dessa maneira, é possível chegar ao valor exato por metro quadrado. No cálculo final da obra, é interessante usar a fórmula:

           CUB + área construída + itens não inclusos × 1 + BDI

Nesse caso, os itens não inclusos são objetos que a ABNT determina que não entram no cálculo do Custo Unitário Básico, como aquecedores, ares-condicionados, elevadores, exaustores, entre outros. Já o BDI, sigla de Benefícios e Despesas Indiretas, é um elemento orçamentário importante para essa conta, que possui cálculo próprio.

Agora que você entendeu como funciona o Custo Unitário Básico, continue por dentro dos conteúdos da nossa imobiliária para conhecer mais sobre o mercado de imóveis e suas nuances! Em caso de dúvidas ou para saber mais sobre este e outros assuntos, não hesite em falar com um dos nossos corretores. E, se você está procurando por um imóvel, seja ele casa ou apartamento, lançamento ou não, confira o site da Nova Época para conhecer as opções que temos disponíveis!

Escrito por Mariana Carvalho