Contrato de Compra e Venda de Imóvel: descubra os riscos de assinar sem escritura e como se proteger

A compra de um imóvel é um dos maiores investimentos que a maioria das pessoas realiza na vida. Durante esse processo, várias dúvidas podem surgir sobre documentos, registros e garantias legais. Uma das perguntas mais comuns é: assinar um contrato de compra e venda de imóvel sem escritura é seguro? Essa é uma situação mais comum do que pode parecer, especialmente em negociações informais. Mas, afinal, isso garante a posse definitiva do bem?

Embora seja possível comprar ou vender um imóvel apenas com o contrato, sem a escritura registrada, a verdade é que essa não é a forma mais segura de concretizar uma negociação desse calibre. Quer entender por quê? Então chegou ao lugar certo! A Nova Época Imóveis preparou esse conteúdo para esclarecer essa questão, explicar os riscos, como se proteger e os caminhos para realizar um negócio imobiliário com segurança.

Para quem está pensando em investir, vender ou comprar um imóvel residencial, não deixe de acompanhar nossa imobiliária aqui pelo blog e pelas nossas redes sociais para outras informações ou dicas sobre o mercado imobiliário, suas transações e mais.

Relembrando: o que é um contrato de compra e venda de imóvel?

Para falarmos sobre esse assunto, é importante relembrarmos o que é um contrato de compra e venda de imóvel. Trata-se de um documento particular que registra o acordo entre comprador e vendedor, estabelecendo direitos e deveres de ambas as partes envolvidas. Nele constam informações importantes, como:

• Dados pessoais das partes envolvidas;
   
• Descrição detalhada do imóvel;
   
• Prazos e regulamentação;
   
• Valor e forma de pagamento;
   
• Condições específicas da negociação.
   

O contrato de compra e venda de imóvel tem validade jurídica, porém, sozinho não transfere a propriedade do imóvel. Por isso, a escritura pública é tão importante.

Qual o papel da escritura pública?

A escritura pública é o documento lavrado em cartório que oficializa a transação imobiliária. É somente com posse dela que o comprador consegue registrar o imóvel em seu nome junto ao cartório de registro de imóveis. Ou seja, sem escritura e registro, o comprador não é considerado dono legal do imóvel – mesmo que já tenha pago o valor integral. O contrato de compra e venda, sem a escritura, garantirá apenas direitos obrigacionais, não a propriedade definitiva.

É possível comprar um imóvel com contrato, mas sem escritura?

Sim, é possível realizar a compra somente com o contrato de compra e venda de imóvel, sem a escritura – mas é importante destacarmos que não é o ideal nem o mais seguro. Afinal, judicialmente, a propriedade do imóvel só é transferida de fato quando a escritura é registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Logo, enquanto isso não acontecer, o bem continuará no nome do antigo proprietário.

Ou seja, na prática, você pode ter a posse do imóvel e residir nele, mas o mesmo ainda estará vinculado legalmente ao vendedor, o que traz riscos que vamos apontar a seguir.

Afinal, contrato de compra e venda sem escritura é seguro?

De forma direta e objetiva, não é totalmente seguro. O contrato particular pode ser um passo importante no processo de negociação, mas ele sozinho não oferece a garantia de transferência da propriedade. Isso significa que o comprador pode correr certos riscos nesse caso, como:

• Perder o imóvel em disputas judiciais – caso o vendedor venda o mesmo imóvel para outra pessoa e registre primeiro, o comprador original perde o direito;
   
• Dificuldade de financiamento ou revenda – bancos e potenciais compradores exigem escritura e registro para validação do negócio;
   
• Problemas de herança ou penhora – sem a escritura, o imóvel ainda está legalmente vinculado ao vendedor, podendo ser penhorado por dívidas ou incluído em inventários;
   
• Ausência de segurança jurídica – em qualquer conflito, o comprador dependerá de ação judicial para tentar assegurar seus direitos.
   

Logo, embora o contrato seja válido, ele não vai substituir a escritura pública e não protege totalmente o comprador legalmente.

Por que pessoas recorrem apenas ao contrato de compra e venda?

No Brasil, infelizmente não é incomum que compradores e vendedores recorram apenas ao contrato de compra e venda, especialmente por certos motivos que incluem:

• Economia de custos – os gastos com escritura e registro podem ser altos, variando de acordo com o valor do imóvel;
   
• Imóveis irregulares – há casos em que o imóvel não possui matrícula ou apresenta pendências no cartório, dificultando a escritura;
   
• Desconhecimento jurídico – muitos acreditam que o contrato particular é suficiente para garantir a compra da propriedade.
   

Apesar de todos esses pontos, essa prática expõe todos os envolvidos a grandes riscos que poderiam ser evitados apenas com a posse da escritura da propriedade.

Principais dicas para se proteger na compra de um imóvel

Para se certificar de comprar um imóvel com segurança, tomar alguns cuidados vai ser essencial. Entre eles, podemos destacar:

• Solicite a matrícula atualizada do imóvel – para verificar a situação jurídica e se existem pendências que podem prejudicar o comprador;
   
• Exija a escritura pública – ela é a única forma legal de garantir a propriedade do imóvel;
   
• Faça a averbação e registro em cartório – é o registro que vai transferir oficialmente a titularidade do imóvel;
   
• Conte com assessoria especializada – corretores, imobiliárias e advogados são a ajuda necessária para conduzir o processo sem riscos;
   
• Verifique certidões negativas do vendedor – como ações judiciais, dívidas trabalhistas ou fiscais que possam comprometer o bem.
   

Como regularizar um imóvel sem escritura?

Caso você já tenha comprado um imóvel sem escritura, somente com o contrato de compra e venda, é importante regularizar essa situação o quanto antes. Pensando nisso, trouxemos um passo a passo que vai te ajudar com esse processo:

• Solicite a escritura pública – para isso, basta procurar um cartório de notas e pedir a escritura definitiva. Esteja com documentos pessoais, contrato e matrícula atualizada do imóvel, pois pode ser necessário;
   
• Verifique as pendências – antes de registrar, é importante confirmar se não existem dívidas de IPTU, condomínio ou ônus sobre o imóvel;
   
• Pague o ITBI – o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é obrigatório para registrar a transferência de propriedade;
   
• Registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis – somente após o registro a propriedade será oficialmente transferida para o seu nome.
   

Embora esse processo inclua custos com cartório e impostos, essa é a única maneira de garantir que o imóvel de fato será seu, sem risco de questionamentos ou dores de cabeça futuras.

Como podemos observar, o contrato de compra e venda de imóvel sem escritura não é totalmente seguro. Embora conte com validade jurídica, ele não é responsável por transferir a propriedade de fato, deixando o comprador e o vendedor em situação vulnerável a diversos riscos.

Se você pretende comprar ou vender um imóvel no município do Rio de Janeiro com segurança, não deixe de contar com os especialistas da Nova Época para acompanhar todo o processo. Conheça os imóveis que nossa imobiliária tem disponíveis no nosso site e fale com um dos nossos corretores – estamos sempre à disposição para ajudar!

Escrito por Mariana Carvalho