Entenda o que é taxa de vacância, sua importância e como ela influencia os investimentos

Assim como quem tem o objetivo de investir em fundos de investimento imobiliários (FIIs) precisa pensar bem em uma série de questões antes de fechar negócio, também é fundamental se familiarizar e compreender algumas expressões que fazem parte desse tipo de investimento, como é o caso da expressão taxa de vacância e taxa de ocupação. Você já ouviu falar em alguma delas? Sabe o que significam e como elas influenciam no setor imobiliário? 

Para quem ainda não conhecia o termo, a taxa de vacância afeta o potencial de lucratividade do fundo imobiliário ou do espaço que o comprador pretende adquirir para locação, identificando as porções de um investimento imobiliário que não estão gerando rentabilidade. Por isso é muito importante que investidores deste setor conheçam esse conceito e como ele pode afetar as tomadas de decisão. 

A taxa de vacância pode, ainda, ser definida como um dos indicadores mais importantes para os investidores de fundos de investimento imobiliário, já que sua variação de alta ou queda pode desestabilizar o desempenho desse tipo de investimento. Se você ficou curioso e gostaria de entender melhor como funciona esse conceito, chegou ao lugar certo! Aqui a Nova Época Imóveis vai explicar o que significa essa taxa e como ela vai influenciar os rendimentos de investimentos imobiliários. Caso restem dúvidas, entre em contato com um dos nossos profissionais através do nosso site ou das redes sociais! 

O que é taxa de vacância?

Para explicar melhor o termo, vamos entender primeiro o significado da palavra vacância. Ligada à ideia de algo que está vago ou não ocupado, esse termo se opõe à locação, ou seja, imóveis que estão ocupados. Nesse contexto, podemos observar que a taxa de vacância, assim como a taxa de ocupação, que é o oposto da de vacância, é um indicador que mostra o percentual de um empreendimento que está sem inquilinos ou vazio, sendo a relação existente entre as áreas disponíveis e a área total em um empreendimento imobiliário. 

Com a taxa de vacância e a junção de outras métricas, é possível entender a real situação a respeito dos investimentos no setor. De modo geral, quando dizemos que a economia está aquecida significa que está acontecendo uma busca maior por imóveis e, em consequência, há uma redução na taxa de vacância. Ou seja, o mercado aquecido reflete no crescimento das empresas que procuram expandir seu território físico. 

Nessa conjuntura, há a necessidade de contratação e de ampliação do espaço físico, o que mostra que uma coisa acaba desencadeando a outra. Isso porque economia em alta propicia, também, o surgimento de novos negócios que terão que se estabelecer em novos espaços. 

Por conta de tudo isso, não é difícil pressupor que quanto a taxa de vacância está alta provavelmente a busca por espaços mais valorizados está maior, ou seja, os cotistas também saem lucrando, já que locais maiores e de melhor qualidade são mais visados e, com isso, as cotas dos fundos ganham, o que significa que são valorizadas no mercado. Tudo isso gera um bom retorno para os fundos imobiliários, pois novos e bons locatários significam grandes rendimentos com aluguéis e mais dinheiro para os cotistas. 

Quais são os tipos de vacância?

Vacância Física

A vacância física está relacionada à ocupação física de um espaço, dessa forma, quanto maior for a vacância, menor é a área total aproveitada de um imóvel ou fundo de investimento imobiliário. 

Vamos considerar um prédio de lajes corporativas, por exemplo, caso ele apresente uma vacância física de 50%, significa que metade das lajes ainda não está alugada no momento. Por conta disso, ela comprova que recursos não estão sendo gerados em determinada porção do empreendimento.  

Vacância Financeira 

O segundo tipo de vacância que existe é a financeira, que está relacionado ao rendimento que o imóvel ou fundo de investimento imobiliário oferece quanto à sua capacidade. Por exemplo, vamos considerar um empreendimento que é capaz de render R$ 150 mil mensais em aluguel. Caso, em determinado momento, ele passe a render apenas R$ 120 mil, a vacância financeira aqui será de 20%.

Por conta do financiamento, a vacância financeira não está necessariamente ligada à vacância física. Se o imóvel tiver uma alta vacância física, é provável que seu rendimento também caia, o que eleva a vacância financeira. No entanto, um imóvel pode estar completamente alugado e, ainda assim, ter vacância física, o que costuma ocorrer em momentos de desaquecimento do mercado, quando os preços dos imóveis caem. 

Como calcular a taxa de vacância?

Agora que você já entendeu o conceito da taxa de vacância, é fundamental compreender, também, como calculá-la. Para isso, precisamos considerar que, se existem dois tipos diferentes, também existem dois tipos de cálculos que devem ser feitos. No caso da vacância física, é preciso encontrar a relação entre a área não ocupada e o volume total disponível, na forma de porcentagem. Você aplicará a seguinte fórmula:

    Taxa de vacância física = (Área desocupada / Área bruta locável) x 100

Já no caso da taxa de vacância financeira considera a relação entre o rendimento que não é obtido sobre o rendimento total, também na forma de porcentagem. Você deverá usar a seguinte fórmula nesse cálculo:

    Taxa de vacância financeira = [(Retorno efetivamente obtido com o imóvel - Potencial total de ganhos) / Potencial total de ganhos]      x 100

O cálculo dessa taxa pode, ainda, ser feito individualmente para cada imóvel e para o portfólio completo do fundo. No entanto, nesse caso, você terá que considerar a soma de todas as áreas e de todos os valores em relação aos ativos do fundo de investimento imobiliário. 

Por que é importante analisar a taxa de vacância?

A principal aplicação da taxa de vacância consiste na avaliação de oportunidades de investimento, pois é através dessa taxa que será possível identificar qual é o nível de ocupação e de rendimentos dos fundos imobiliários. No caso da taxa de vacância física e/ou financeira estiver elevada, a tendência é que o retorno dos FIIs seja menor até que ocorra uma recuperação, ao passo que indica uma oportunidade de comprar cotas mais baratas e com potencial de valorização.

Além disso, é uma forma de identificar o risco oferecido por um fundo imobiliário. Caso o objetivo seja focar em alternativas mais seguras, uma ideia interessante é buscar uma taxa de vacância que seja mais baixa. Dessa maneira, por conta das suas características, essa taxa de ocupação e de rendimento é essencial para apoiar a tomada de decisão. Logo, pode ajudá-lo a escolher os melhores FIIs, levando em consideração suas necessidades. 

O que é taxa de ocupação?

Como falamos um pouco dela aqui, é importante explicarmos o que de fato é a taxa de ocupação. Assim como a taxa de vacância, essa taxa tem grande relevância no mercado imobiliário, pois, nos FIIs, a taxa de ocupação indica o percentual de espaço locado de um empreendimento. Com isso, podemos concluir que ambas impactam o setor e necessitam de uma análise minuciosa antes de qualquer investimento. 

Afinal, a taxa de vacância é um bom indicador?

A resposta é sim, a taxa de vacância é um bom indicador e deve ser sempre avaliado, visto que se os FIIs estiverem registrando desvalorização, pode ser por conta da alta taxa de vacância. De fato, essa métrica pode refletir os momentos que acontecem dentro de cada fundo, como, por exemplo, a desvalorização e a valorização, no caso de taxa de vacância baixa. 

É fundamental ressaltar, ainda, que é comum que os relatórios de gestão e administração façam alusão a esse indicador, possibilitando uma análise antes de fechar qualquer negócio, o que vai garantir ainda mais segurança na hora dos investimentos. 

Como podemos observar, antes de tomar qualquer decisão no mercado imobiliário, especialmente na hora de investir, é necessário estudar e analisar bem alguns fatores. Para ter certeza de estar fazendo o melhor negócio e de investir bem seu dinheiro, garantindo bons rendimentos, fale com um dos nossos profissionais e invista com a ajuda da Nova Época Imóveis! 
 

Escrito por Mariana Carvalho