Entenda as regras e como funciona o ganho de capital na venda de imóvel

Antes de falarmos sobre como o ganho de capital na venda de imóvel funciona e como você deve calculá-lo e declará-lo no Imposto de Renda, primeiro é importante entendermos o que de fato é o ganho de capital. Resumidamente, é o lucro da venda de um imóvel ou móvel, basta comparar o valor da venda com o valor da compra e o lucro que você teve. 

No entanto, o que muitas pessoas não sabem é que uma parcela desse lucro deve ser destinada à Receita Federal e que essa transação também deve ser informada quando chegar a hora de declarar o Imposto de Renda. O imposto sobre o ganho de capital imóvel costuma ter alíquota de 15% e existem 3 situações de isenção que você deve conhecer. 

Para te ajudar a entender um pouco melhor sobre o assunto, especialmente se essa é a sua primeira vez tendo que declarar seu ganho de capital no IR, a Nova Época Imóveis elaborou esse post com tudo o que você precisa saber sobre o ganho de capital na venda de imóvel, como funciona, como calculá-lo e como declarar no IR. Em caso de dúvidas, nossos corretores estão à disposição para ajudar com o que precisar!

O que é ganho de capital na venda de imóvel?

Como mencionamos acima, ganho de venda pode ser visto simplesmente como um lucro que você obteve em uma venda, ou seja, quanto capital você ganhou com alguma transação. No caso do ganho de capital na venda de imóvel, acontece quando você vende um imóvel por um preço maior do que você gastou ao comprá-lo.

Nesse caso, o ganho de capital é justamente a diferença entre o valor de compra e o valor de venda e é sobre essa quantia que você vai aplicar a porcentagem certa e pagar para a Receita Federal. No entanto, é importante ficar atento, pois existem algumas transações que são isentas, mas vamos apresentá-las mais para frente. 

Como funciona o ganho de capital na venda de imóvel?

Para explicar melhor, vamos a um exemplo: supondo que você tenha comprado um apartamento por R$ 400 mil e, alguns anos depois, conseguiu vendê-lo por R$ 600 mil. Nesse caso, seu ganho de capital nessa venda são os R$ 200 mil de diferença, ou seja, seu lucro. Na maioria das vezes, a porcentagem a ser aplicada deverá ser de 15%, porém, ela pode subir a partir de R$ 5 milhões.

Seguindo o raciocínio desse mesmo exemplo, supondo que essa venda tenha sido concluída no mês de Junho, você então terá até o final de Julho para baixar o GCap, Programa de Apuração de Ganho de Capital da Receita Federal, registrar essa informação com todos os detalhes e pagar seu imposto. 

Por fim, mas não menos importante, na hora de fazer a sua Declaração de Imposto de Renda, você também deverá atualizar essas informações por lá, excluindo o imóvel da sua lista de bens e adicionando o comprovante de pagamento do imposto sobre ganho de capital. 

Como calcular o ganho de capital na venda de imóvel?

As alíquotas de ganho de capital atualmente são:

• Até R$5 milhões: 15%;
• De R$5 milhões a R$10 milhões: 17,5%;
• De R$10 milhões a R$30 milhões: 20%;
• Mais de R$30 milhões: 22,5%.

Como explicamos acima, só será tributada a diferença de valor entre o que você pagou e o que você ganhou, ou seja, a alíquota é em cima dos seus lucros. 

Quem tem isenção de capital na venda de imóvel?

Até o ano passado, eram 3 as situações que isentavam proprietários de pagarem o imposto sobre o ganho de capital na venda de imóvel. No entanto, uma regra vigorada em Março do ano passado estabeleceu mais uma situação que isentam de pagar o imposto, são elas:

• O imóvel foi comprado até 1969 – quem comprou um imóvel até o ano de 1969 e decide vendê-lo esse ano estará isento;
• A venda do único imóvel por até R$440 mil – caso você só tenha um imóvel e a venda dele não ultrapasse esse valor, não vai incidir no imposto mesmo com ganho capital;
• O imóvel residencial foi vendido e você comprou outro em até 180 dias – se você usar o dinheiro da venda do seu apartamento para comprar outro até 3 meses depois da assinatura do contrato da venda está isento.

Como declarar ganho de capital na venda de imóvel?

O primeiro passo, como dissemos mais acima, é baixar o programa GCap e seguir as instruções para registrar a venda e o ganho de capital na venda do seu imóvel junto à Receita Federal, que precisa ser feito no mês seguinte à venda. 

Na hora de preencher suas informações é importante ficar atento, pois você vai responder algumas perguntas que podem te encaixar em alguma das situações de isenção citadas acima. No caso de pessoas que se enquadram em uma dessas isenções, você não precisará pagar o imposto sobre o ganho de capital na venda do imóvel, porém ainda precisará informar o que aconteceu. 

Como emitir o DARF de ganho de capital na venda de imóvel?

Caso, após registrar a venda e o seu ganho de capital, você descubra que precisará pagar o imposto sobre o ganho de capital, precisará gerar o DARF no Sicalc Web, programa da Receita Federal para cálculo e impressão do documento. 

Com posse de algumas informações, como CPF, cidade e estado, você deverá:

• Use o código 4600 para ganhos de capital na venda de bens duráveis, como é o caso dos imóveis;
• Informar o período a ser apurado, ou seja, qual o mês da venda que gerou o imposto, e seu devido valor, que deve ser calculado conforme a alíquota, que pode variar como vimos mais acima;
• Com os dados acima, o DARF será gerado para pagamento, que deve ser feito no vencimento definido pelo Sicalc Web para evitar que um DARF atualizado tenha que ser gerado, pagando multas.

O Sicalc Web é atualizado mensalmente para acompanhar a Taxa Selic e, consequentemente, as guias emitidas após o prazo de vencimento do DARF são calculadas com multas e juros de maneira exata, por isso, quanto mais você demorar para gerar e pagar esse documento, mais gastos terá. 

Com essas informações, a Nova Época Imóveis espera que você tenha entendido como funciona e como declarar o ganho de capital na venda de imóvel. E lembre-se: em caso de dúvidas e para mais informações, entre em contato com um dos nossos corretores, eles estão sempre à disposição para ajudar!
 

Escrito por Mariana Caralho